De acordo com Alex Nabuco dos Santos, o cap rate deixou de ser um número estático para se tornar uma variável dinâmica de leitura do risco. Em mercados mais voláteis, mudanças regulatórias, custo de capital elevado e maior seletividade do crédito alteram como os investidores exigem retorno. Interpretar corretamente essa transformação é decisivo para comparar ativos, ajustar expectativas e evitar decisões baseadas em referências defasadas.
A leitura contemporânea do cap rate exige contexto. O mesmo percentual pode significar oportunidades distintas conforme o ciclo, o segmento e a qualidade do ativo. Entender o “porquê” do número é tão importante quanto o número em si.
Cap rate e custo de capital: a nova relação
Na avaliação de Alex Nabuco dos Santos, a principal mudança recente está na relação entre cap rate e custo de capital. Em ambientes de maior risco, o retorno exigido tende a se afastar do piso histórico, refletindo prêmio adicional por incerteza. Esse ajuste não ocorre de forma uniforme, pois depende da percepção de risco específico de cada ativo.
Ativos com contratos longos, inquilinos sólidos e localização consolidada mantêm cap rates mais comprimidos, mesmo quando o custo do dinheiro sobe. Já imóveis com maior volatilidade operacional exigem retorno maior para compensar riscos. A leitura correta compara cap rate com o custo efetivo do capital e com alternativas de investimento, não apenas com médias históricas.
Por que o cap rate varia dentro do mesmo mercado?
Sob a perspectiva de Alex Nabuco dos Santos, falar em “cap rate do mercado” é simplificação excessiva. O retorno varia significativamente entre segmentos e microrregiões. Escritórios prime, logística urbana e ativos com renda previsível operam com parâmetros distintos de imóveis mais específicos ou dependentes de crédito.
Essa segmentação explica por que alguns ativos continuam transacionando com cap rates baixos enquanto outros ajustam de forma mais intensa. A variação não indica distorção, mas diferenciação de risco. Investidores que ignoram essa nuance tendem a comparar ativos incomparáveis.
Qualidade da renda e previsibilidade do fluxo
Conforme observa Alex Nabuco dos Santos, a qualidade da renda ganhou peso na definição do cap rate. Não basta olhar o yield inicial; é preciso avaliar a previsibilidade do fluxo ao longo do tempo. Contratos claros, mecanismos de reajuste e perfil do inquilino influenciam diretamente o retorno exigido.
Em ambientes mais incertos, o mercado paga prêmio por estabilidade. Ativos com renda recorrente e baixa probabilidade de vacância sustentam cap rates mais competitivos. Por outro lado, rendas voláteis ou dependentes de renegociação frequente elevam o retorno exigido, mesmo quando o preço de entrada parece atrativo.
Cap rate versus potencial de valorização
Na leitura de Alex Nabuco dos Santos, a transformação do cap rate também envolve sua relação com o potencial de valorização. Em ciclos seletivos, parte do retorno vem da renda, não da expectativa de compressão futura. O investidor ajusta a estratégia, priorizando ativos capazes de entregar retorno corrente consistente.
Isso não elimina oportunidades de ganho de capital, mas torna o caminho mais seletivo. Ativos com potencial de reposicionamento podem apresentar cap rates mais elevados na entrada, desde que haja clareza sobre a estratégia de criação de valor. O cap rate, nesse caso, funciona como ponto de partida, não como conclusão.
Liquidez e leitura de mercado
Segundo Alex Nabuco dos Santos, a liquidez influencia diretamente a interpretação do cap rate. Em mercados líquidos, a competição reduz o retorno exigido. Em ambientes mais restritos, a falta de liquidez amplia o prêmio. Avaliar cap rate sem considerar liquidez pode levar a erros de timing.
A observação de transações recentes ajuda a calibrar expectativas. Cap rates teóricos perdem relevância quando não se confirmam nos fechamentos. A evidência de mercado passa a ser o principal referencial.
Ajustando decisões à nova realidade
Na visão de Alex Nabuco dos Santos, interpretar o cap rate em ambientes de maior risco exige abandonar automatismos. O retorno não é fixo, nem o risco é uniforme. A análise deve integrar custo de capital, qualidade da renda, liquidez e potencial de valorização.
Essa abordagem transforma o cap rate em ferramenta estratégica, e não em regra rígida. Ao compreender sua transformação, o investidor ajusta decisões ao ciclo, preserva margem de segurança e melhora a qualidade do retorno ajustado ao risco.
Autor: Yuliya Ivanov
